Türkei Immobilienrecht

Auszug aus dem Türkischen  Immobilienrecht

1. Gesetzeswerke

Für die Immobilienwirtschaft sind insbesondere das Obligationengesetzbuch (OGB) für das Bauwerkvertragsrecht, das Zivilgesetzbuch (ZGB) für das Sachenrecht (z.B. Übertragung und Belastung von Grundstücken, das Grundbuchgesetz (Führung des Grundbuchs, Eintragungsverfahren etc.) und in Teilen das Verbraucherschutzgesetz, welches auch für selbst bewohnte Immobilien gilt. Wohneigentum und Zeiteigentum ist im Gesetz über das Stockwerkseigentum geregelt. In manchen Fällen kann auch das Genossenschaftsgesetz von Bedeutung sein.

Zu beachten ist, dass das türkische Recht Formvorschriften aufweist, die nicht immer ohne weiteres mit hierzulande bekannten Regelungen vergleichbar sind. Beispielsweise kann das Denkmalschutzgesetz über das Gesetz zum Schutz von Kulturgütern Restriktionen mit sich bringen, welche gleichermaßen für Türken und Ausländer gelten.

Nach türkischem Recht sind die Handlungen Kauf und Verkauf dem Grundbuchamt vorenthalten. Notare sind nicht berechtigt Kaufhandlungen durchzuführen. Ein Notar darf lediglich die Abwicklung des Zahlungstermins vornehmen. Die eigentliche Verkaufshandlung findet anschließend beim Grundbuchamt statt.

Das Grundbuch "Tapu" genießt öffentlichen Glauben. Das bedeutet, dass Objekte nur dann belastet sind, wenn eine entsprechende Eintragung im "Tapu" existiert. Das gleiche gilt für Besitzverhältnisse. Besitzer ist die natürliche bzw. juristische Person, die mit vollem Namen im "Tapu" aufgeführt wird!


2. Neuregelung

Mit dem Gesetz Nr. 5444 vom 29.12.2005, veröffentlicht am 7.01.2006 im Amtsblatt Nr. 26046, wurde der Immobilienerwerb in der Türkei durch ausländische natürliche und juristische Personen neu geregelt. Mit der Änderung von Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 wurde der Immobilienerwerb durch ausländische natürliche Personen sowie Handelsgesellschaften mit juristischer Persönlichkeit, die im Ausland nach den Rechtsbestimmungen des jeweiligen Landes gegründet wurden, in der Türkei auf eine neue Grundlage gestellt.

Demnach können ausländische natürliche Personen, unter dem Vorbehalt der Gegenseitigkeit und Beachtung der entsprechenden gesetzlichen Beschränkungen, zum Zwecke der Nutzung als Geschäftssitz oder Wohnung Immobilien erwerben, die in einem qualifizierten Bebauungsplan oder örtlichen Bebauungsplan zu diesem Zweck eingetragen wurden.


3. Restriktionen

Die Gesamtfläche der von ausländischen natürlichen Personen in der Türkei erworbenen Immobilien darf nicht mehr als 2,5 Hektar (25 000 qm) übersteigen. Auf begründete Anordnung des Ministerrats kann diese Fläche auf 30 Hektar ausgeweitet werden.

Bei Immobilien, die im Wege einer Erbschaft auf Staatsangehörige übertragen werden, deren Staat im Gegenseitigkeitsverhältnis mit der Türkei steht, finden diese Beschränkungen keine Anwendung. Gegenseitigkeit bedeutet hier, dass der andere Staat ebenfalls eine entsprechende Regelung getroffen hat.

Handelsgesellschaften mit juristischer Persönlichkeit, die nach den Gesetzen ihres Herkunftslandes im Ausland gegründet wurden, können Immobilien unter Beachtung besonderer Gesetzesvorschriften erwerben.

Weitere Einschränkungen gelten in Sperr- und Sicherheitszonen. Achtung: Dies gilt auch, wenn eine solche Immobilie über eine Erbschaft an einen Ausländer bzw. eine Ausländerin übergeht. Dies kann bei Ehepaaren mit unterschiedlicher Staatsangehörigkeit von Bedeutung sein. Darüber hinaus existieren Ausnahmen für ländliche Gebiete, welche in touristischen Gebieten liegen, so unter anderem Alanya inklusive umliegender Dörfer.

Außerhalb der Dorfgrenzen dürfen nach dem neuen Gesetz maximal fünf Promille eines Gebiets an Ausländer veräußert werden. Dabei ist bisher noch nicht geklärt, die der Begriff Gebiet zu definieren ist. Es sind diesbezüglich weitere Bestimmungen und Urteile abzuwarten. Bei Wohnungen dürfte das keine große Rolle spielen, da die Grundstücksfläche auch bei mehreren Apartments nur einmal als an Ausländer verkauft gezählt wird.


4. Kosten und Steuern

Die tatsächliche Kaufhandlung muss von der betreffenden Person beim Grundbuchamt abgewickelt werden. Sie kann jedoch auch von einem Vertreter mit notariell beglaubigter Vollmacht vollzogen werden. Bei der Eigentumsübertragung im Rahmen eines Verkaufes zahlen Käufer und Verkäufer je 48 Promille (48 von tausend) des Immobilienwertes als Grundbuchgebühr. Weiters fallen 3 % des Immobilienwertes als Grunderwerbssteuer an.

Das Tapuamt berechnet eine pauschale Bearbeitungsgebühr von 15 Euro. Es fallen ca. 50 Euro für einen vorgeschriebenen Dolmetscher und weitere 15 Euro Erdbebensteuer an. Schließlich werden 10 Euro zur Förderung des Bildungswesens fällig.

Ebenfalls von Bedeutung ist das 'Iskan', welches allerdings nur dann relevant wird, wenn man selbst baut. Mit dem Iskan meldet der Bauherr das Vorhandensein von Wohnraum. Ohne das Iskan kann keine Versorgung mit Strom, Wasser und Telefon erfolgen, da offiziell kein bewohnbares Haus existiert. Bei einem Kauf einer bereits bebauten Immobilie kann das Iskan in der Regel ignoriert werden, da ja das Gebäude bereits vorhanden ist.

Aus dieser bei weitem nicht vollständigen Übersicht wird deutlich, dass die zu beachtenden Regelungen ebenso komplex wie vielfältig sind.Partnerimmobilien Verwaltung prüft bei jeder einzelnen Immobilie sämtliche Anforderungen und Gestaltungsspielräume und spricht diese mit Ihnen ab. Es liegt auch in unserem Interesse, dass alle Transaktionen reibungslos vonstatten gehen und Sie als Kunde im Gespräch mit anderen Immobilienbesitzern auch im Nachhinein feststellen können, dass sie optimal beraten worden sind.


5. Erwerben und Erben

Erworben werden Immobilien durch Eigentumsübertragung aufgrund schuldrechtlicher Verpflichtungsverträge (Kauf oder Schenkung), ordentliche und außerordentliche Ersitzung, Verbindung und Aneignung und schließlich durch Erbfall.

Der Erwerb richtet sich ausschliesslich nach türkischem Recht. Es ist also beispielsweise nicht möglich, einen Grundstückserwerb dem deutschen Recht zu unterwerfen. Dies gilt auch für die Erbschaft. Details zu Vermeidung einer Doppelbelastung regelt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Türkei und Deutschland.

Der Erwerb von Eigentum an Grundstücken erfolgt durch Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Die Eintragung wiederum erfolgt auf der Grundlage gegenseitiger Verpflichtungserklärungen, die vor dem Grundbuchbeamten abzugeben sind und über die eine öffentliche Urkunde "resmî senet" ausgestellt wird. Diese Urkunde bildet den eigentlichen Kaufvertrag. Nachdem der Kauf somit vollständig abgewickelt ist, wird das Tapu für die Immobilie ausgehändigt. Diese Urkunde gilt rechtlich als Eigentumsnachweis.

In einem Erbanfall ist ein gültiger Erbschein vorzulegen. Im Allgemeinen sind bestimmte rechtliche oder tatsächliche Umstände, die eine unbeschränkte Ausübung der Eigentumsrechte verhindern, im Grundbuch in einer gesonderten Spalte vermerkt (z.B. Bestimmungen zum Denkmalschutz).


6. Grundstücksverkaufsversprechen

Viele Verträge, welche von türkischen Bauträgern mit ausländischen Käufern abgeschlossen werden, stellen eine Mischung aus Bauvertrag und Grundstückverkaufsversprechen dar. Ein gültiger Kauf ist dies jedoch nicht. Denn das eigentliche Grundstückverkaufsversprechen "gayrimenkul satis vaadi" ist nur ein Vorvertrag, der notariell beurkundet wird und die Verpflichtung beinhaltet, sich gemeinsam oder mit Vertretern zum Grundbuchamt zu begeben, um dann dort den eigentlichen Kaufvertrag abzuschließen. Davon merkt ein Kunde jedoch meistens  nichts, weil sich der Bauträger meist auch zum Bevollmächtigten bestellen lässt.

Achtung:

Vor allem aber bildet das Verkaufsversprechen noch kein hinreichendes Hindernis für den Verkäufer, das Grundstück anderweitig abzugeben. Daher stellt die weit verbreitete Praxis, zu Anfang 50 % des Kaufpreises zu verlangen, für den Käufer ein nicht zu unterschätzendes Risiko dar.

Eine gewisse Sicherheit bietet die Vormerkung im Grundbuch. Dieses Verfahren kann darüber hinaus eine Klärung der Frage, ob der Ausländer überhaupt Eigentum in der Türkei erwerben kann oder dem Hindernisse entgegenstehen, bedeuten. Die Vormerkung verhindert zwar nicht den Erwerb durch einen zuvor unbeteiligten Dritten, führt aber dazu, dass sich der Übertragungsanspruch nunmehr gegen diesen richtet.


7. Grundstückskaufvertrag

Der Grundstückskaufvertrag "gayrimenkul satis sözlesmesi" selbst wird nicht vor dem Notar, sondern vor dem Grundbuchamt durch Errichtung einer öffentlichen Urkunde "resmi senet" geschlossen.

Dies bedeutet, dass vor einem deutschen Notar abgeschlossene Grundstückskaufverträge keine Wirksamkeit entfalten, sondern höchstens als Verkaufsversprechen interpretiert werden können. Mögliche Eintragungshindernisse werden seitens des Grundbuchamts bereits vor Errichtung der Kaufurkunde geprüft.


8. Bauwerksvertrag

Auch im Bereich von Ferienimmobilien gehört, falls das Haus nicht bereits schlüsselfertig dasteht, in die Vertragskonstruktion ein Vertrag über die Bauleistungen "insaat sözlesmesi", die der Bauträger bzw. Verkäufer zu erbringen hat. Dieser Vertrag bedarf keiner besonderen Form.

Er kann neben Fristen für einzelne Bauphasen auch Vertragsstrafen enthalten, die Konkretisierung der Bauleistungen wird in der Regel durch ein Bauleistungsverzeichnis erfolgen, das in der Praxis allerdings oft unzureichend spezifiziert ist mit der Folge, dass der Käufer häufig vor überraschende Nachforderungen für nicht originäre Sonderleistungen gestellt wird.

Achtung:

Generell gilt, der Erwerb von Grundeigentum durch Ausländer ist dann möglich, wenn das Recht des Heimatlandes des Käufers türkischen Staatsbürgern ebenfalls ein gleichrangiges Recht gewährt. Dies wird auch als Prinzip der Gegenseitigkeit bezeichnet und ist eine im internationalen Rechtsverkehr häufig verwendete Konstruktion. Wie bereits obenstehend erwähnt, ist der Erwerb von bis zu 2,5 Hektar möglich. Darüber hinaus gehende Flächen, die nach oben mit 30 Hektar begrenzt sind, können dann erworben werden, wenn ein entsprechender Beschluss des Ministerrats vorliegt.


9. Erwerb von Stockwerkseigentum

Im Bereich der Ferienimmobilien ist die vermeintlich häufigste Form des Eigentumserwerbs diejenige, welche auf der Grundlage des Gesetzes über das Stockwerkseigentum beruht. Diese Eigentumsform ähnelt dem Wohnungseigentum in Deutschland. Man erwirbt einen auf Grund vorher festgelegter Maßstäbe bestimmten Miteigentumsanteil am Gesamtgebäude - dies kann auch eine Ferienanlage sein - wobei der Käufer eine bestimmte Wohneinheit erhält und ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorgenommen wird. Stockwerkseigentum entsteht erst mit der Fertigstellung eines Bauwerks. Davor existiert lediglich eine Art Anwartschaft "kat irtifaki".

Die Größe des Anteils richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie Wohnfläche und Umfang sonstiger Nutzungen und Leistungen. Dem folgt gewöhnlich auch die Berechnung des Kaufpreises. Die Höhe des Kaufpreises kann teilweise auch von der Kaufkraft des Kunden abhängen, da der entsprechende Besitzanteil im Grundbuch fixiert ist und sich nur dann ändern kann, wenn später, etwa infolge weiterer Baumaßnahmen, Wohneinheiten hinzukommen.

"Kat irtifaki" entsteht mit einer grundbuchrechtlichen Teilungserklärung, die vom Grundstückseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Grundstückseigentümer erwirkt wird. Dieser Vorgang ist in der Praxis meist schon abgeschlossen, wenn solche Grundstücke bzw. Grundstücksanteile zum Verkauf angeboten werden. Die Anteile werden vergleichbar wie echte Grundstücke übertragen. Am Ende, nach Fertigstellung des Bauwerks, entsteht - wieder auf entsprechenden Antrag - echtes Miteigentum "kat mülkiyeti". Das "kat irtifaki kann bereits hypothekarisch belastet werden.


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       Ihr Süleyman Satilmis